Признание договора аренды недействительным в процедуре банкротства

По смыслу ст. 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями. Вместе с тем в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору. Кроме того, следует учитывать специфику возникновения арендных отношений, в силу которой арендодатель может взимать плату с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота за вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования.

Признание договора аренды недействительным в процедуре банкротства

Само по себе то обстоятельство, что при заключении договора перенайма арендатор освобождается от внесения арендной платы на будущий период, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании этой сделки недействительной в силу положений п. 1 ст. 61² Закона о банкротстве.

Судебная практика

Уполномоченным органом (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих муниципальному образованию.

Впоследствии предприятием (арендатор) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства (новый арендатор) с согласия уполномоченного органа заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору.

Полагая, что указанный договор является подозрительной сделкой, так как заключен при неравноценном встречном исполнении обязательств со стороны нового арендатора, конкурсный управляющий имуществом предприятия обратился в арбитражный суд с заявлением о признании этого договора недействительным и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания главы КФХ возвратить право аренды земельных участков в конкурсную массу предприятия.

Определением суда первой инстанции требования конкурсного управляющего удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, определение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды руководствовались положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ и пп. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ и указали на то, что предприятие освободилось от бремени несения арендной платы, в связи с чем данную сделку нельзя признать совершенной при неравноценном встречном предоставлении.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе определение суда первой инстанции по следующим основаниям (Определение № 303-ЭС16-16877).

Оценивая соглашение о перенайме (п. 2 ст. 615 ГК РФ) применительно к положениям п. 1 ст. 61² Закона о банкротстве, следует проанализировать, позиция какой из сторон договора аренды обладает большей коммерческой ценностью и необходимо ли в связи с этим взимать с нового арендатора дополнительную плату за передачу договора.

В рамках настоящего спора конкурсный управляющий представил в дело доказательства того, что в период после заключения оспариваемого соглашения перенайма муниципальным образованием проводились торги на право заключения договора аренды муниципального имущества - земельных участков, по своим характеристикам схожих со спорными участками (участки находились в том же районе, принадлежали к той же категории земель и т.п.), и по результатам проведения названных торгов были выявлены победители, уплатившие муниципальному образованию денежные средства за право на заключение договора аренды.

Таким образом, при наличии спроса на спорные объекты аренды перенаем в любом случае не мог быть осуществлен без взимания с главы КФХ дополнительной платы за вступление в договор в качестве арендатора. При таких условиях суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что условия оспариваемой сделки, не предусматривающие такой платы, в существенно худшую для предприятия сторону отличались от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах заключаются аналогичные сделки.