Основание для неоплаты арендной платы

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Основание для неоплаты арендной платы

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Судебная практика

Местная администрация обратилась в суд с иском к Т. о взыскании арендной платы, мотивируя свои требования следующим. Между сторонами 29.06.2012 г. заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Соглашением от 27.02.2015 г. договор аренды расторгнут. По условиям договора арендная плата должна вноситься ежеквартально в сроки до 15 февраля - за первый квартал, до 15 мая - за второй квартал, до 15 августа - за третий квартал, до 15 ноября - за четвертый. Обязанность по внесению арендной платы по состоянию за период с 01.01.2013 г. по 27.02.2015 г. Т. не исполнена.

Ответчик в судебном заседании исковые требования признала в части невнесения арендной платы в период с 07.04.2014 г. по 27.02.2015 г., просила отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст. 387 ГПК РФ, указав следующее (Определение № 89-КГ16-7).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Судом установлено, что после заключения 29.06.2012 г. между местной администрацией (арендодателем) и Т. (арендатором) договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства местная администрация письмом от 11.09.2013 г. отказала Т. в выдаче разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке.

Вступившим в законную силу решением суда от 16.10.2013 г. данный отказ признан незаконным.

Таким образом, при рассмотрении данного дела судебные инстанции не приняли во внимание, что в результате противоправных действий местной администрации Т. была лишена возможности в течение определенного срока использовать арендованный для индивидуального жилищного строительства земельный участок, и не решили вопрос о законности требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за этот срок.